投资房案例分析

某房东在la défense 169000欧购得出租房26平米出租。
装修5000欧，其中材料有发票3000欧，人工费无发票2000欧。
首付为公证费等值12675欧，其余169K全部贷款15年，taux为1.3%。
大楼物业费为 95欧，可分摊给房客60欧
房租月收入(增值税前 HC) 840欧，(添加增值税 TTC) 900欧
房产税每年390欧，家庭收入到达30%报税档

空租 – MICRO FONCIER

交税计算公式为：
Impot = Loyer hors charges * (1 – 30%) * (15,5% + 个人收入税档%)

按照上面的例子，空租micro foncier从第一年开始每年交税3210,48欧，15年累积交税48157,2欧

空租 – FONCIER REEL

按照收入减去实际费用计算。公式

Impot = (Loyer  – charges ) * (15,5% + 个人收入税档%)

按照以上例子，如果15年不装修的情况下，需要缴纳高达54376欧的收入税

空租 – 优化报税 REEL MICRO 互换

这么说来，空租如果一年费用不超过30%的情况下，最好选择micro。如果第一年有大装修等费用支出，可以投资前3年使用reel报税方式，第4年开始使用micro方式。

按照上例，15年缴纳47520欧收入所得税

带家具出租 – MICRO BIC

税计算公式为：

Impot = Loyer * (1-50%) * (15,5% + 个人收入税档%)

按照上例从第一年开始每年交税2457欧，15年累积交税36855欧

带家具出租 – LMNP BIC REEL

LMNP reel需要注册公司税号。是以个人公司性质出租带家具房屋。房屋的总价值可以折旧到费用中，并且不计算在未来卖房的增值税中。所以这种方式对于大多数投资带家具出租房来说，10-15年不需要交租金带来的个人所得税。

但是需要额外每年支付CFE cotisation foncier d’entreprise企业地税，CGA 审核帐目机构，和专业会计费用。如果注册CGA，申报个人所得税时直接从个人所得税中减去2/3CGA和会计的费用，915欧封顶。也就是说，但是相比Micro BIC，没有租金所得税，多了CFE+ 1/3 (CGA+会计费)，这个费用大概每年在550欧左右。

税计算公式为：

Impot = (Loyer – charges – amortissement ) * (15,5% + 个人收入税档%)

按照 LMNP Réel  报税形式 15年 交个人所得税为 0。

此例中 会计费+CGA= 670欧元，实际每年付出1/3 * 370 = 223欧元，加上 300欧 CFE = 523欧.

15年累计费用7850欧

综上所述，照我们上面的实例

LMNP BIC Réel 15年内

比 FONCIER优化报税节省39670欧元费用

比 LMNP Micro BIC 15年 少交 29005 欧元 费用

是一种niche fiscal 小众报税形式，但是既具有吸引力。

信息源 :法国房屋信息资讯网