房东有多种选择来证明允许租金上涨的合理性。他们经常使用租金指数作为数据基础。他总是受到批评。

总结了最重要的事情：

租金指数是显示特定地点类似房产租金价格的数据集合，并作为通常当地比较租金的基础。

有简单且合格的租金指数，后者基于科学数据。

新租金允许的租金涨幅最高可达当地参考租金的 10%，但有例外情况和上限。

目录

什么是租金指数？

新租金允许的租金上涨是多少？

允许租金上涨还有其他原因吗？

何时以及多久可以增加租金？

房东如何正确宣布租金上涨？

对租金指数有何批评？

租金指数改革的内容是什么？

什么是租金指数？

租金指数是一个数据集合，显示特定地点（区、区、市）类似装修房产的租金价格。它是确定当地私人融资公寓相对租金（每个住宅区的平均租金）的基础。租金指数的最初目的是保护租户免受租金过高和租金上涨的影响。如今，房东使用租金指数来证明允许的租金上涨是合理的。

租金指数包含描述房产特征的不同类别。例如，这些包括：

宏观和微观位置

房屋建造年份

个人设备（阳台、地板、供暖类型、电梯等）

精力充沛的状态

城市和较大的市政府（或经其授权的市政府）根据科学标准每两年确定一次租金指数，并在其官方公报或互联网等方面发布。为了作为租金上涨的约束性依据，它必须是 合格的租金指数 。这意味着它还必须得到社区以及租户和房东利益相关者的认可。但是，没有义务创建它。

除了租金指数外，如果计划将租金上涨至当地参考租金，房东还可以选择根据以下来源向租户证明上涨的合理性：

包含租金集合的独立数据库

其他三个比较属性，包括相关数据（地址、大小等）

专家报告（例如来自房地产评估师的报告）

什么是简单租金指数？

所谓简单租金指数，就是对当地比较租金的概述。该概述通常由城市/直辖市的居民自己创建并得到主管当局的认可。简单租金指数起源于州法律（BGB 第 558c 条第 1 款）。

什么是合格的租金指数？

与简单租金指数不同，合格租金指数顾名思义是基于科学数据的。合格租金指数是按照科学标准收集的代表性评价。

如果租户搬出公寓，房东可以选择在租用新公寓时提高租金，但不能无限期地提高。租金上限于 2015 年 6 月 1 日生效，规定了允许的租金上涨幅度。因此，根据租金指数，新租金最多可比当地相对租金高出10%。

然而，对于许多城市和直辖市来说，没有具有约束力的租金指数。在这些情况下，租金管制是无效的。租金最高可比当地相对租金高出 20%。

该法律法规规定了更多例外情况：例如，租金上限不适用于 2014 年 10 月 1 日之后首次出租的新建筑。这意味着在这种情况下，房东可以根据自己的意愿设定租金金额。如果您在大规模装修后首次出租房屋或公寓，这同样适用。然而，当翻修被认为是全面的时，立法机关就会开放。一般来说，可以假设翻修费用约为新建筑成本的三分之一。铺设新地板或安装现代化厨房也被视为翻新措施。

以下情况通常也不计入租金上限：

带家具的公寓

宿舍

临时居住

值得注意的是： 原则上，租金上限不会影响现有租金 - 即使它们远高于当地可比租金。即使在法律生效之前商定的分级租金也不受租金上限的影响。引入租金上限后签订的分级租赁协议的情况有所不同。毕业期间的租金不得超过当地相对租金。

允许租金上涨还有其他原因吗？

除了新的租金和对当地相对租金的总体调整之外， 在对建筑物进行现代化改造后也可能增加租金。如果现代化有助于财产的升级，即 增加财产的价值，则属于这种情况 。这同样适用于节能改造。自 2019 年 1 月 1 日起，房东可以选择将 8% 的费用转入租户的年租金，作为这些措施允许的租金上涨（之前为 11%）。

如果房东和租户同意所谓的指数租金，则租金上限仅适用于第一笔租金。根据《德国民法典》（BGB）第 557b 条，指数租金是基于德意志联邦共和国所有私人家庭生活成本的租金。如果总体物价水平的上涨速度快于当地租金的上涨速度，房东有权提高租金。租金指数在这里不再发挥作用。

指数租金多久可以增加一次？

指数租金每年只能增加一次。增加后，必须经过12个月，在此期间指数租金保持不变，然后才能再次增加。

何时以及多久可以增加租金？

根据《德国民法典》(BGB) 第 558 条，如果租金上涨时 15 个月没有变化，房东可以“[……]要求同意将租金上涨至当地参考租金”然而

，为了让房东支付的租金不会每 15 个月增加一次，立法机关在法律中设定了上限。因此，36 个月内租金涨幅不得超过 20%。对于住房市场紧张的城市和直辖市（例如柏林等大都市地区），上限为 15%。

例子：

一名租客在自己的公寓里住了20年，目前支付的基本租金为每平方米6欧元。然而，根据租金指数，他所在的地区每平方米的平均价格为12欧元。但是，房东不得简单地将租金提高到当地相对租金的价值。他最初的最大选择是将租金每平方米增加 1.20 欧元（20%）。他也可以在 36 个月内逐步做到这一点。

将租金提高到当地相对租金时的另一个限制与搬入有关。房东只有在租赁协议生效后 15 个月后才有权增加租金。

很高兴知道： 

作为特殊终止权的一部分，租户有机会在宣布租金上涨后提前两个月通知终止租赁协议。

10年后允许增加多少租金？

如果租户在同一公寓居住了 10 年且租金没有上涨，则上述规则仍然适用。由于上限限制，房东最初只能在3年内增加租金20%（或15%）（如果当地相对租金上涨）。

房东如何正确宣布租金上涨？

房东必须以书面形式通知租户计划增加租金或征求他们的同意。加租总是需要征得租客同意的——毕竟公寓租赁协议或者 房屋租赁协议中都约定了不同的租金。租金只会在收到信件后的第三个月增加。如果租客拒绝同意，房东可以选择采取法律行动以获得同意。

很高兴知道： 

如果租金涨幅高于当地相对租金，房东在租金上涨函中附上当前租金指数的副本是有意义的，在某些情况下甚至是必要的。

需要提前多久宣布涨租？

房东应该提前宣布租金上涨。在收到新租金批准请求后，每个租户都有一个所谓的考虑期。有效期至下个月月底。如果信件于 4 月 3 日送达，则有效期至 6 月 30 日。如果信件是在7月29日收到的，则有效期至9月30日。如果获得批准，新的租金将从考虑期到期的月份开始支付。

如果由于现代化措施而导致租金上涨，房东必须在租金上涨前三个月通知您。

您如何证明租金上涨的合理性？

允许增加租金的原因有：

新出租

提高当地相对租金

现代化

能源改造

无正当理由允许加租吗？

在持续租赁中，租金上涨必须始终合理，否则是无效的。在这种情况下，租户可以忽略它们。租赁新房产时，租金上限取决于房东和新租户之间的谈判。这里无需明确说明原因。

如果我不同意加租会怎样？

如果租户不同意宣布的租金上涨，房东很可能会试图在法庭上强制执行。为此，他向负责的地方法院提起同意诉讼。然后，法院会检查所请求的加租是否合法。如果您符合资格，我们将发出同意判决——全额或仅部分增加租金。在这种情况下，必须在指定的增加日期支付租金。如果增加租金的请求不合理，则租金不会改变。您可以对地区法院的裁决提出上诉。

对租金指数有何批评？

对租金指数的批评主要是因为根据《德国民法典》（BGB）第558条的数据基础仅包含在调查前的过去四年中租金发生变化的公寓。所谓的现有租金不被考虑在内。租户保护协会特别呼吁在计算租金指数时纳入现有的合同关系。目的是防止租金快速上涨。另一方面，也有房东对租金指数提出批评，比如质疑其编制方法的科学性等。

2018年底，联邦司法部长卡塔琳娜·巴利（SPD）宣布改变租金指数。计划将过去四年以上的租金纳入其中，作为未来计算的基础。

租金指数改革的内容是什么？

所谓的《租金指数改革法案》——MsRG。自此，所有人口超过5万的城市都有义务提交租金指数信息。尚未建立简单租金指数的城市必须在 2023 年 1 月 1 日之前创建一个简单的租金指数。然而，如果一个城市选择合格的租金指数而不是简单的租金指数，他们就有一年的时间来提交该指数。

新的租金指数法对租户和房东意味着什么？

居民现在有义务提供有关其公寓或房屋特征的信息 - 这适用于租户和房东。如果有人不遵守这一义务，可能会被处以最高 5,000 欧元的罚款。 

租金指数改革的原因是什么？

合格的租金指数在法庭上相对经常受到质疑。原因是租户不同意加租。租金改革新的最低标准旨在防止未来出现法律诉讼，提高租金指数的质量和法律确定性。

通知： 

简单租金指数应与合格租金指数一起作为更便宜的选择。他可以例如B. 供人口少于 50,000 人的小社区使用。

允许的租金上涨 – 常见问题解答

什么是租金指数？

租金指数是一个数据集合，显示特定位置类似装修房产的租金价格。它是确定民间融资公寓当地比较租金的基础。租金指数考虑了各种特征，例如微观和宏观位置、建造年份、家具和能源状况。为了作为租金上涨的约束性依据，租金指数必须合格。这意味着它还必须得到社区以及租户和房东利益相关者的认可。