同一小区，公寓价格两极化

需求集中到地标性建筑园区

中大型公寓价格上涨200%"同一个小区，同一个坪数…… "首尔江南的房地产市场呈现出严重的两极化现象。 

虽然是属于同一生活圈的公寓园区,但价格差距达数十亿韩元的事例层出不穷。 特别是在偏好居住的地区,随着地标公寓的需求集中,这种现象更加明显。

最近在城东区创下最高价格的trimaje专用84平方米的公寓去年11月以45亿韩元(35层)的价格成交。 相反，同样面积的江边东洋公寓在一个月后的12月以29亿韩元（12层）的价格售出。 两个园区虽然只有1分钟的路程，但价格相差16亿韩元。

江东区的奥林匹克公园专用84平方米的公寓以27亿韩元(20层)的价格成交，但像高德Gracium这样的面积公寓以20亿4000万韩元(10层)的价格成交，相差约6亿6000万韩元。 在铜雀区,Acroriverheim专用84平方米以27亿5000万韩元(12层)的价格成交,但附近的ISU PRUGIO THER PRETIUM等面积公寓以19亿韩元(4层)的价格成交,出现了8亿5000万韩元的差距。

这种价格差异的主要原因是对地标公寓的需求集中。 近期，楼市偏爱"精一套"的现象愈演愈烈。 因为,随着政府的税金限制缓解被推迟,比起拥有多住宅,拥有一套地位优秀住宅的战略更受欢迎。 因此,随着被评价为特定地区代表园区的公寓需求集中,在同一生活圈内价格差距也在扩大。

房地产专家认为,这种两极化现象短期内很难消除。 特别是,随着贷款限制的持续,有资金余力的部分阶层以先导公寓为中心进行收购,相反,未能做到这一点的园区因需求减少,出现了价格上升幅度被限制的现象。

与此同时，中大型公寓的价格上升势头也很明显。 据调查,首尔专用面积超过85平方米的公寓的交易价格在过去10年间上涨了3倍以上,主导了市场。 据房地产平台Dabang对国土交通部实际交易价格公开系统的分析结果显示,专用85平方米以上~102平方米以下坪型的平均交易价格从2014年的6亿2424万韩元上升到2024年的18亿8701万韩元,上升了202%。

特别是在江南3区（江南、瑞草、松坡），中大型公寓的价格上升更为明显。 在过去的10年里,江南3区的中大型公寓交易价格从8亿3411万韩元上升到25亿133万韩元,上升了200%。 相反,江南3区以外地区的同一坪型公寓从5亿2552万韩元上升到14亿6370万韩元,仅上涨了179%。 至此，两地成交均价差从2014年的3.0859亿元扩大至2024年的10.3763亿元。

中大型公寓价格上涨的原因是供给不足和对居住空间的需求变化。 专家分析说:"在房地产经济放缓的情况下,中大型公寓的价格上涨是因为需求比供给多","新型冠状病毒以后,随着住宅的作用扩大,想要更广阔空间的需求增加也产生了影响。"另外,最近在江南及瑞草地区创下申报价格的公寓中,中大型户型也很多。 瑞草区盘浦洞的acroriver park专用154平方米（20层）上个月以100亿韩元成交，创下了新高。 这比2020年12月交易的54亿韩元上涨了近两倍。 同一盘浦洞的来美安One Bailey专用116平方米的公寓也在上个月以80亿韩元成交,比之前的最高价69亿8000万韩元高出10亿2000万韩元。

但是，虽然价格有所上涨，但交易量却呈减少趋势。 首尔地区公寓的总交易量从2014年的8万5532件减少到2024年的5万6926件,减少了33%,中大型公寓的交易量也在10年内减少了46%。 市场预测,价格上涨的地区和停滞地区的差距将进一步拉大。