仔细观察寿井区、中院区一带

山城站~牡丹站8号线生产线"精品"

上大院2区5090户住宅小区

最近居民搬迁工作也结束

4800多户受诊1区84平方米

8亿韩元左右的低评价魅力依旧

京畿城南市寿井区、中院区一带的住宅区是1960年代后期为解决首尔住宅难和城市整顿而建成的。 随着清溪川无许可棚户区等首尔拆迁居民迁移地建成，占地面积只有66平方米（约20坪）左右的单独住宅密密麻麻地拔地而起。 实际上,如果访问该地区,就能看到一辆汽车勉强通过的道路之间密密麻麻的小房子。 但是1990年代后期,以盆唐新城市为首,板桥、慰礼新城市接连进驻周边,该地区被分类为城南市"原市中心",逐渐衰落。

但是,随着最近重建、再开发事业加快速度,京畿城南市中院区、寿井区等原市中心正在迎来巨大变化。 随着整顿事业结束后新公寓陆续入驻,房价呈上升趋势,再加上水津1区和新兴1区、上大院3区等规模较大的整顿区域进入事业正轨,期待感越来越大。 如果完成再开发和重建，5万多户"新城市级"公寓村将落户这一带。

◆仅在20多个地方进行再开发和重建

据城南市透露,从2000年到2015年,城南旧市中心通过再开发或重建供应的公寓只有8600户。 但是从2016年开始,随着再开发、再建筑等获得动力,开始加快开发速度。 据城南市透露,在中原区、寿井区一带完成整备工作或正在推进的区域共有20多个。 据预测,如果这些区域完成重建、再开发,新公寓将达到5万户。

该地区的特点是分阶段推进整顿工作。 城南市通过"2020城市、居住环境整顿基本计划",将寿井区、中院区一带分为3个阶段进行再开发和重建。 因为是以制定整备区域内租户和土地等所有者的移居对策为前提条件的再开发方式,所以被评价为比民间主要负责的其他地区事业稳定性更高。

第一阶段整备区域大部分已接近尾声。 山城区域西侧旧新兴住宅公社重建的"山城站forestia"（4089户）和重新开发金矿3区的"汉阳水子城南mark view"（711户）、重新开发靠近端大五岔口站的金矿1区的"e舒适世界金光碧桂园"（5320户）、重新开发山城区域南侧新兴2区的"山城站zai prugio"（4774户）等已经入住。

◆8号线是"核心"…大规模工厂一致加快速度

整备事业专家们认为，目前城南旧市中心再开发和重建的核心是8号线一带。 也就是说，沿着山城站~南汉山城入口站~端大五岔路口站~新兴站~寿进站~牡丹站排列的区域事业可能性最高。

从这个角度来看,所谓的"8号线生产线"的事业正在加快速度,这一事实提高了期待感。 分别位于山城站和新兴站临站地角的山城区域(山城站Heriston)和道焕中1区域(哈林顿广场新兴站)去年结束销售，正在准备2027年入住。 位于新兴站和端大五岔口站之间的上大院2区计划建设5090户的"超大型"小区,但居民已经搬迁完毕。再加上最近水津站和新兴站一带的区域也加快了事业速度,引起了人们的关注。 大部分是4000户以上的超大型园区。

秀珍1区域在去年12月公布了事业实施计划许可。 该地区将变成地下7层至地上15层、59栋楼、4844户住宅小区。 此外，还将建设216间写字楼。 施工由大宇建设、DL E&C、现代建设财团负责。 为了改善居住环境,还将建设15974平方米规模的近邻公园。 首都圈地铁8号线水津站和水仁盆唐线太平站就在附近。

新兴一区和太平三区、新兴三区也获得了居民代表大会的批准。 这些都是进行公共再开发的区域。 新兴1区域将GS建设、DL E&C、可隆国际财团定为施工公司。

虽然离地铁有点远,但是重新开发上大院1、3洞的上大院3区域也备受关注。 去年年末被指定为整备区域,虽然事业阶段较低,但计划建设8792户公寓。 韩国土地住宅公社(LH)将作为事业实施者参与其中。

在银杏洞,重建园区正在加快事业速度。 "银行住宅公社"重建组合最近将posco enc定为施工公司。 这里也将入住3198户新公寓。

◆首都圈精品再开发…入住量负担

城南旧市中心之所以备受关注,是因为这里被选为首都圈为数不多的精品再开发区域。 此前,虽然被板桥、盆唐、慰礼等周边大规模新城市所排挤,未能见到曙光,但由于地理位置接近首尔等优势突出,避开形成高房价的首尔,在京畿圈寻找房子的需求者的合理对策备受关注。

附近中介所解释说,与盆唐重建公寓相比,投资金额还较低,因此,想要看今后10年进行投资的需求者一直居高不下。 随着城南原市中心整体加快维修事业速度或开始入住,交易价格也整体呈上升趋势。

价格也尚未处于高评价状态。 水津1区域的专用84平方米分配楼盘市价为8亿韩元左右。 由于工程费的上涨,关键是追加分担金会出来多少,但是考虑到担任一代队长的山城站Forestiana山城站Purgio专用84平方米的市价为12亿韩元左右,可以期待一定部分的行情差价。

当然也有危险因素。 由于新公寓的持续进入,入住量集中时,房地产景气下降的话,有受到冲击的危险。 实际上,城南原市中心在"e舒适世界金光碧辉煌"等入住园区聚集的2022年到2023年间,房价暴跌严重。

提前反映整备事业的利好因素,曾上涨到18亿2500万韩元的山城站Forestia专用84平方米在1年内减少到9亿4000万韩元,减少了一半。 再加上与盆唐等附近新城市的行情差距也在逐渐缩小,因此很多人建议追击收购要慎重。 再开发事业的痼疾--工会内讧危险也是个问题。

但是也有不少人认为,城南旧市中心的选址价值非常突出,因此还要再观察一段时间。 建国大学房地产研究生院兼职教授朴合洙评价道:"城南中院区、寿井区一带的基础设施虽然落后于同属城南市的盆唐、板桥新城市等,但不能认为交通等地位下降","重建、重建同时全方位进行,基础设施问题在一定程度上也能得到解决"

◆8号线板桥延长·慰礼三东线…改善交通很重要

城南市旧市中心正如前面所说,虽然基础设施落后于盆唐、板桥新城市等,但交通等地位并没有下降。 如果乘坐首尔地铁8号线，到蚕室大约需要20分钟，到江南大约需要40分钟。 连接清凉里和往十里的盆唐线也需要在城南旧市中心整备区域大部分换乘,但使用起来非常方便。

特别是,将板桥技术谷这一巨大的业务地区放在背后的事实是城南旧市中心的最大优点。 房地产行业将板桥业务地区的背后地区大致分为4处。 最先被选中的地方是板桥新城市,第二个就是旁边的盆唐新城市。 其次是慰礼新城市和城南旧市中心。

问题是城南旧市中心和板桥新城市之间指定并分离了开发限制区域。 再加上地铁等广域交通网也在牡丹站中断,因此城南旧市中心因各种原因,居住偏好度只能较低。

因此,在城南旧市中心,"8号线南部延长"是一项具有重大意义的事业。 目前,计划从牡丹站经过城南市政府站、机器人十字路口站,再到板桥站。

有预测称,如果8号线实际延长,波及效果会出乎意料地高。 因为,不仅直接连接板桥和城南旧市中心,还会出现连接慰礼、松坡、蚕室的交通轴。 很多人分析说,最大的受惠很有可能是盆唐线和8号线交叉的牡丹站一带。

慰礼三东线被列入第4次国家铁路网实施计划也被解释为利好因素。 慰礼三东线是慰礼新四线延长工程，是从慰礼中央站到京畿道广州市三东站的路线。 慰礼三洞线与慰礼新沙线相连，经过松坡区可乐洞、江南区大峙洞、三成洞、清潭洞一带，一直延伸到3号线新沙站。 开发业界预测,如果确定慰礼三东线,城南旧市中心将开通乙支队、南汉山城、新旧大学、城南高科技谷等4个车站。 距离南汉山城入口站较近的金光洞一带的期待值最高。 当然，铁路网在开通之前需要跨越的障碍物很多，因此很多人建议不要抱有任何轻率的期待感。