德国取消“债务刹车”，房贷利率为何跳涨？房价还能跌多久

德国政府近期宣布放宽“债务刹车”机制，计划大规模增加财政支出，以应对经济疲软、基础设施老化和国防需求。这一决定不仅影响政府债务水平，也直接推动**德国国债收益率上升，导致房贷利率跳涨**，让购房者面临更高的借贷成本。 

那么，**为什么政府债务增加会导致房贷利率上升？德国房价会怎么走？

1️⃣ 取消“债务刹车”，德国政府要借更多的钱** 

德国自2009年起实行“债务刹车”（Schuldenbremse），规定联邦政府每年的新增债务不得超过GDP的0.35%。但在高通胀、经济下滑以及能源转型的压力下，德国政府决定放宽这项限制，预计**未来几年内将额外发债5000亿欧元，用于基建、国防、能源转型等支出。 

这意味着，德国市场上国债的供应量会大幅增加，而债券的价格与收益率呈反比——供应增加导致债券价格下跌，收益率上升。 

德国10年期国债收益率在该政策公布后大幅上升，仅3月5日一天就跳涨19个基点，达到2.67%，创下自2023年7月以来的最大单日涨幅。而房贷利率的定价主要参照国债收益率，因此，随着国债收益率攀升，房贷利率也随之上涨。 

2️⃣ 为什么房贷利率跟着国债收益率走？

很多人认为，欧洲央行降息后，房贷利率会大幅下降，但现实并非如此。房贷利率的定价不只是看央行基准利率，而更受长期国债收益率**的影响。 

为什么？

- **房贷是长期贷款，银行不会仅以短期利率定价，而是参考市场公认的“无风险收益”**，也就是德国10年期国债收益率。 

- **银行放贷时，要保证收益高于国债收益率，否则就不如买国债**，因此，房贷利率一般会在国债收益率的基础上加上风险溢价。 

- **即使欧洲央行降息，如果国债收益率不下降，房贷利率也不会明显下降。*

目前，**德国房贷利率已经逼近4%，远高于2021年不到1%的水平。而在政府债务扩张的情况下，国债收益率短期内难以下降，意味着房贷利率仍将维持在高位。 

3️⃣ 高房贷利率下，德国房价会怎么走？

德国房价自2022年起开始下跌，2023年房价同比下降了9.9%，创下历史最大跌幅。那么，在房贷利率居高不下的情况下，2025年德国房市还能回暖吗？ 

目前来看，房价短期内难以反弹，主要原因有： 

- **融资成本居高不下**：对于购房者来说，高房贷利率意味着更高的月供，抑制了购房需求。 

- **市场信心不足**：虽然政府加大投资，但整体经济增长仍然疲弱，消费者信心尚未恢复。 

不过，从长期来看，德国政府的基础设施投资可能会对房市形成一定支撑。一旦**债务扩张刺激经济增长**，就业和收入水平提升，市场需求可能会逐步回暖。但这需要**较长时间的传导**，不会在短期内显现。 

4️⃣ 2025年德国房贷利率和房价走势预测

房贷利率：高位震荡，难以大幅下降

 由于政府债务扩张推高国债收益率，即便欧洲央行降息，房贷利率仍将维持在3.5%-4%**区间，不会迅速回落。 

房价：继续探底，筑底时间可能延长** 

 预计**2025年房价仍将面临下行压力**，但跌幅可能收窄，房市有望在**2026年前后企稳**。 

5️⃣ 购房者应该怎么办？** 

对于打算买房的人来说，现在的市场环境仍然充满不确定性。如果贷款购房，建议重点关注以下几点： 

✅ **密切关注国债收益率**，房贷利率的下降与其关系更大，而不仅仅是央行降息。 

✅ **评估自己的还款能力**，如果房贷利率维持在4%左右，确保不会给自己的财务造成过大压力。 

✅ **考虑浮动利率 vs. 固定利率贷款**，如果预期未来利率下降，可以选择短期固定利率或浮动利率产品。 

✅ **耐心等待更优入场时机**，如果房价仍有下跌空间，或许可以等到2025年晚些时候再入市。 

总结：取消“债务刹车”后，德国房贷利率难以下降，房价短期仍承压** 

德国政府放宽“债务刹车”，大规模财政支出推动国债收益率上升，直接导致**房贷利率跳涨**，购房成本增加。尽管欧洲央行已经进入降息周期，但由于政府债务扩张、通胀仍存，**2025年德国房贷利率难以下降，房价回暖的速度也不会太快**。对于购房者来说，**理性判断市场趋势，谨慎决策**，才是应对当下环境的最佳策略。