《赠房给子女？父母必知的四大财务与税务考量》

在当前房价持续攀升、年轻一代购房压力日益增大的背景下，许多父母萌生了将名下房产赠与子女的念头。这种想法体现了父母对子女的无私关爱，尤其当父母自身计划迁居至小户型住宅或长期居住于度假屋时，房产赠与似乎成为一种自然的选择。然而，在做出这一重大决策之前，父母必须全面权衡涉及的财务、税务以及潜在的家庭关系问题。以下是四个关键理由，值得父母在赠与房产前深思熟虑：

1. 未来资金需求的不确定性

房产通常是退休人士除退休金账户之外的最大资产。一旦将房产赠与子女，父母将失去通过出售房产获取现金的途径，也无法在需要时申请反向抵押贷款（reverse mortgage）。尽管当前财务状况可能较为充裕，但在生命的晚期，可能会面临高额的医疗费用或养老院账单，这些都需要充足的资金支持。如果提前将房产赠与子女，可能会在资金方面陷入困境，影响父母自身的养老生活质量。

2. 子女面临的潜在税务负担

如果父母在生前将房产赠与成年子女，子女的房产成本基础（cost basis）将与父母相同，即购房成本加上多年来进行的任何修缮费用。例如，假设父母在20年前以30万元购入房产，并花费5万元进行厨房装修，那么成本基础为35万元。如果子女在未来以100万元出售该房产，他们需要为65万元的收益缴纳资本利得税。

然而，如果父母通过遗嘱将房产留给子女，而不是生前赠与，那么房产的成本基础将提升至父母去世时的市场价值。假设房产在父母去世时价值70万元，10年后升值至100万元，子女出售时的应税收益仅为30万元。虽然子女可以通过在出售房产前至少居住两年来享受部分免税额（个人免税额为25万元，夫妻共同申报为50万元），但即便如此，仍可能需要缴纳相当可观的税款。

3. 房屋抵押贷款的复杂性

许多人在退休时仍未还清房屋抵押贷款。如果考虑将房产赠与子女，而房产仍有未结清的抵押贷款，情况会变得复杂。如果抵押贷款可以转让，子女将需要承担这笔债务，这可能会给他们的经济状况带来压力。如果抵押贷款不能转让，子女可能需要对债务进行再融资，这不仅成本高昂，而且如果子女信用记录不佳，可能连再融资的机会都没有。这种情况下，子女可能会面临巨大的经济负担，甚至影响他们的财务健康。

4. 居住安排与家庭关系的潜在问题

从遗产规划的角度来看，父母可能会考虑将房产赠与子女，同时继续居住在现有房屋中，以规避遗产税。2021年，联邦遗产税仅针对价值1170万元或以上的遗产，因此除非房产价值极高，否则遗产税通常不是问题。然而，一些州可能设有较低的遗产税豁免门槛，例如麻塞诸塞州和奥勒冈州的豁免门槛仅为100万元。

如果父母确实希望将房产赠与子女，但又想继续居住，可以咨询遗产规划律师，考虑设立个人住宅信托。这种信托可以“冻结”房产在遗产税上的价值，避免未来增值导致子女多缴遗产税。然而，成为子女的租客也存在许多潜在问题。例如，如果在房屋维护责任或费用分担等问题上出现分歧，可能会引发家庭矛盾。即使父母与子女关系良好，也可能会因为子女的配偶（如女婿或媳妇）的介入而产生不愉快的情况。这些问题不仅可能影响家庭和谐，还可能对父母的居住环境和生活质量造成负面影响。

在考虑将房产赠与子女时，父母需要综合考虑财务、税务以及家庭关系等多方面的因素，谨慎做出决策。建议在做出最终决定之前，咨询专业的财务顾问和遗产规划律师，以确保决策符合家庭的长期利益，同时避免不必要的经济和情感负担。

-KiMi珊瑜Liu

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